생애 최초자들 ‘LTV 70%’ 유지 주택 매수 기회는?

정부의 10·15 부동산 대책 이후 시장이 일시적인 관망세에 들어섰지만, 생애 최초 주택 구입자들의 매수세는 오히려 강세를 보이고 있습니다.

정부가 규제지역에서도 생애 최초자에 한해 LTV(주택담보인정비율) 70%를 유지하기로 하면서 실수요자 중심의 거래가 다시 활기를 띠고 있습니다.

생애 최초자들 ‘LTV 70%’ 유지

생애 최초 LTV 70% 유지…규제 속 ‘실수요자 숨통’

10·15 부동산 대책 발표 이후에도 생애 최초 주택 구입자는 기존과 동일하게 LTV 70%를 적용받습니다.

 

LTV는 주택을 구입할 때 담보가치 대비 조달 가능한 금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 5억 원짜리 주택을 구입할 때 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원까지 자금 조달이 가능하다는 뜻입니다.

 

생애 최초자들 지금이 기회다 라는 분위기

대책 발표 직후, 서울 외곽 지역을 중심으로 매수세가 눈에 띄게 살아났습니다. 노원구, 도봉구, 강북구 등 중저가 아파트 밀집 지역에서는 ‘급매물’을 찾는 30~40대 무주택자들이 몰리고 있습니다.

 

특히 아파트 가격이 15억 원 이하인 단지들에 집중된 것이 특징입니다.

 

대법원 등기정보광장에 따르면 10월 16일부터 24일까지 서울 아파트 거래 446건 중 352건(79%)이 15억 원 이하 거래로 집계되었습니다.

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전문가들은 이러한 움직임이 단기 투기 목적보다는, 가격이 더 오르기 전에 주거 안정을 확보하려는 ‘실수요 심리’에서 비롯된 것으로 분석하고 있습니다.

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정부는 이번 조치로 실수요자, 특히 무주택자와 신혼부부의 내 집 마련 기회를 보장하겠다는 입장입니다. 이는 투기 수요를 억제하면서도, 생애 첫 주택을 마련하려는 실수요자들의 시장 진입을 돕는 ‘선별적 규제 완화’로 평가받고 있습니다.

이로 인해 시장에서는 “생애 최초자 중심의 매수세가 당분간 이어질 것”이라는 전망이 우세합니다.

생애 최초자들 비규제지역도 거래

서울 규제지역의 자금 규제가 강화되자, 비규제 지역으로의 수요 이동이 활발합니다.

경기 화성, 구리, 남양주 등은 상대적으로 가격이 합리적이고 교통 접근성이 양호해, 2030세대와 신혼부부를 중심으로 문의가 급증하고 있습니다.

일부 단지는 호가가 수천만 원에서 1억 원 이상 상승하며 단기적인 가격 반등세를 보이고 있습니다. 특히 전세를 끼고 매입하는 갭투자형 생애 최초 매수자도 늘어나고 있어, 실거주 목적과 투자 목적이 맞물린 혼합 수요 양상이 나타나고 있습니다.

부동산 업계 관계자들은 “비규제 지역은 상대적으로 규제가 덜해 접근성이 높다”며 “서울 접근성이 좋은 외곽 지역 위주로 실수요 중심 거래가 확산되고 있다”고 설명했습니다.

 

생애 생애 첫 매수 증가세 지속…올해 7% 이상 늘어

10·15 대책 이전인 6·27 부동산 대책 이후에도 생애 최초 주택 매수 건수는 꾸준히 증가세를 이어가고 있습니다.

 

40대 연령층의 참여가 두드러집니다. 높은 전세가 부담과 금리 안정세, 그리고 실거주 요건 강화 이전에 서둘러 매수하려는 움직임이 맞물리면서 ‘생애 첫 주택 구입 붐’이 형성되고 있습니다.

전문가들은 “LTV 70%라는 혜택이 생애 최초자에게는 주택 구입의 마지막 사다리로 작용하고 있다”고 분석합니다.

 

정책변화로 인한 시장 변화는?

정부의 10·15 대책 이후 서울 아파트 매매가격 상승률은 다소 진정세를 보이고 있습니다. 부동산R114 자료에 따르면 10월 넷째 주(20~24일) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승해, 한 주 전(0.42%)보다 상승 폭이 0.34%포인트 줄었습니다.

일부 투자 수요는 규제 강화로 인해 관망세로 돌아섰지만, 생애 최초자와 실수요자 중심의 거래는 이어질 가능성이 높습니다.

김인만 부동산연구소장은 “가격이 안정된 구간에서 생애 최초 제도를 활용하려는 실수요자들이 꾸준히 등장할 것”이라며 “특히 15억 원 이하 외곽 아파트 중심으로 거래가 재개될 가능성이 크다”고 분석했습니다.
결국 시장은 단기적으로 조정될 수 있으나, 실수요 중심의 거래 흐름은 꾸준히 유지될 전망입니다.

 

2025.10.15. 부동산대책은?

2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하는 내용을 담고 있습니다.

또한 수도권·규제지역 내 15억 원 초과 주택의 자금 조달 한도를 축소해 과도한 투자수익을 억제하고, 실수요 중심의 시장 안정을 도모하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이번 대책으로 LTV 한도는 조정되었지만, 생애 최초자에게만 예외적으로 LTV 70%를 유지해 실거주자 보호에 초점을 맞췄습니다.

 

생애 최초자들 마지막기회?

이번 LTV 70% 유지 조치는 단순한 자금 규제 완화가 아니라, 주택 시장의 균형을 잡기 위한 정책적 유도 장치입니다.
생애 최초자들에게는 내 집 마련의 문턱을 낮춰주는 기회지만, 동시에 시장 과열과 부채 증가의 위험도 내포하고 있습니다.

따라서 생애 첫 주택 구입을 고려 중이라면, 자신의 상환 능력과 금리 변동 위험을 충분히 검토한 뒤 신중하게 결정하는 것이 필요합니다.
그럼에도 불구하고, 정부의 이번 조치가 실수요자 중심의 주거 안정 기반을 강화하는 계기가 될 것으로 보입니다.